Маркетинговые исследования недвижимости

В недвижимости можно выделить три основных направления исследования:

• Исследования/обзоры рынка в целом, либо отдельных его сегментов
• Исследование проектов строительства (объектов, территорий и т.д.) во всех сегментах рынка недвижимости
• Исследование и анализ существующих/действующих объектов недвижимости с каждом из сегментов

Исследования рынка недвижимости, в основном проводятся тремя разными методами:

1. Исследования рынка, путем классических методов desk research.
2. Исследование рынка путем проведения экспертных интервью.
3. Исследование потенциальных потребителей (обычно выполняется применительно к какому-либо конкретному объекту недвижимости с целью уточнения его потребительских характеристик или оценке его рыночной востребованности).

Компания АНТЕМА со своей работы ориентируется на комплексное применение всех трех методов исследования, применительно к каждому конкретному проекту или сегменту рынка недвижимости.

Анализ предстает в виде трех взаимозависимых исследований, которые подтверждают и дополняют друг друга, что даёт собственнику/инвестору наиболее полную картину рынка интересующего сегмента недвижимости и рыночных перспектив.

Основные исследовательские работы, выполняемые специалистами Компании Антема:

1. Определение и анализ зон влияния проектов/объектов недвижимости

• основные транспортные магистрали
• основные населенные пункты
• определение плотности и количества населения в зоне влияния

2. Анализ проектов/объектов недвижимости и местоположения

2.1 Анализ физических характеристик проектов/объектов недвижимости. Факторы, ограничивающие потенциальное использование Участка:

• рельеф участка местоположения
• форма участка, на котором расположен проект/объект недвижимости
• Наличие и характеристика подъездных путей
• наличие природных и техногенных объектов на участке/в составе проектов/объектов, ограничивающих использование
• обеспеченность коммуникациями
• градостроительные ограничения (высотность, красные линии, видовые линии и пр.)

2.2 Анализ существующих проектов/объектов недвижимости:

• определение основных потребительских характеристик
• определение основных качественных и технических характеристик
• определение класса проекта/объекта недвижимости

2.3 Анализ транспортной, пешеходной и визуальной доступности

2.4 Измерение автомобильного и пешеходного трафика по прилегающим трассам с целью определения объёма потенциальной целевой аудитории для объектов коммерческого строительства.

2.5 Анализ непосредственного окружения проектов/объектов недвижимости. Характеристика окружающей застройки:

• обследование и описание существующего окружения
• планируемое жилое и коммерческое строительство
• дорожное строительство
• анализ планов застройки и реконструкции объектов в ближайшем окружении по информации об имеющейся исходно-разрешительной документации, информации СМИ и других открытых источников, экспертные интервью

3. Анализ различных сегментов рынка недвижимости

3.1 Анализ всех сегментов рынка недвижимости района местоположения, тенденции развития:

• сбор и анализ информации о существующем предложении, характеристика и классификация предлагаемых объектов
• строящиеся объекты, проекты, представленные на открытом рынке
• уровень арендных ставок и цены продажи, вакантные площади (экспертная оценка)

4. Анализ наилучшего использования проектов/объектов недвижимости и разработка укрупнённой концепции развития анализируемой территории в целом

4.1 Выявление сильных и слабых сторон, возможностей и угроз различных вариантов использования Участка

4.2 Анализ сочетаемости различных вариантов использования Участка

4.3 Формирование концепции развития Участка исходя из наилучшего использования

4.4 Рекомендации по этапам развития участка

4.5 Определение максимального выхода площадей различного функционального назначения, баланс территории

4.6 Характеристика потенциальных покупателей/арендаторов

4.7 Формирование прогнозных ставок аренды/цен продаж будущих площадей в соответствии с разработанной концепцией.

5. Экспертные интервью с ведущими игроками рынка недвижимости по исследуемым сегментам рынка

• классификация исследуемых сегментов рынка недвижимости района местоположения
• экспертная оценка объемов рынка по исследуемым сегментам
• перспективные районы нового строительства, районы массовой застройки
• крупные реализованные и планируемые проекты, заявленные на рынке
• экспертная оценка местоположения и типов недвижимости, рекомендуемых к строительству
• экспертная модель объекта – тип недвижимости по каждому из сегментов, объём

6. Проведение опросов потенциальных потребителей во всех исследуемых сегментах рынка

• Опрос потенциальных потребителей для определения потенциальной целевой аудитории исходя из концепции
• Опрос потенциальных потребителей для определения основных точек/мест концентрации целевой аудитории
• Подготовка и проведение массовых опросов потенциальной целевой аудитории
• Обработка и анализ полученных результатов

7. Проведение предброкериджа торговых и развлекательных площадей по коммерчсеким объектам недвижимости

• Формирование перечня якорных арендаторов
• Формирование перечня потенциальных арендаторов развлекательной зоны
• Формирование перечня арендаторов торговых площадей
• Определение интереса потенциальных арендаторов к проекту (тестирвоание концепции на потенциальных арендаторах, включая якорных)
• Формирование прогнозных ставок аренды и цен продаж, применительно к сформированному перечню арендаторов.

8. Проведение детального экономического анализа разработанной концепции и разработка экономической модели проекта/объекта недвижимости

9. Разработка проекта технического задания для разработки архитектурного проекта развития Участка