Торговые комплексы: концепции требуют пересмотра

Идеальной концепции торгового комплекса «на все времена» еще не придумано. Чтобы торговый центр оставался востребованным, его концепция с течением времени должна пересматриваться и совершенствоваться, только так можно оставаться лидером на рынке.

Рынку нужна уникальность

Некой универсальной формулы, по которой можно создать концепцию торгового комплекса, не существует. Тем не менее, любой девелопер понимает, что успешным торговый центр могут сделать только постоянные потоки покупателей, которые и обеспечивают товарообороты арендаторов. Однако на практике лишь единицы проектов могут похвастаться таким положением дел. Концептуальные решения каждого торгового комплекса должны быть индивидуальны и ориентированы на характеристики целевой группы потребителей, местоположение, состояние конкурентной среды. Практически невозможно создать концепцию «идеального торгового комплекса», которую впоследствии можно было бы тиражировать бесконечно долго. Примером такого тиражирования концепций в Петербурге могут служить торговые комплексы «Адамант». Торговые центры «Адамант» - в свое время были первыми ТЦ Петербурга. В 90-х годах в самых проходных местах эта сеть открыла множество торговых центров рыночного типа, отличительной особенностью которых было полное отсутствие якорных арендаторов (за ненадобностью, поскольку в те времена люди шли не за маркой, а за товаром). Это были даже не торговые центры, а множество маленьких помещении, соединенных узкими коридорами. На том этапе развития рынка такие комплексы были весьма востребованы. Основным достоинством этих ТЦ было расположение – их успех был построен только на потоках. Для владельца ТК такая «безъякорная» нарезка была удобна – ведь якорный арендатор, беря большие площади, требует и больших скидок. С финансовой точки зрения мелкие арендаторы выгоднее. Один из первых комплексов «Адаманта» «Балканский», построенный в 1994 году, начал приносить прибыль в рекордно короткие сроки – уже через 3 года. Однако эти первые торговые центры Петербурга недолго пользовались успехом у покупателей. Уже в конце 90-х спрос постепенно стал смещаться в пользу более качественных форматов. Недавно (в марте 2006 года) «Адамант» закрыл один из первых своих торговых комплексов - ТК «Шувалово». Реконструировать комплекс не позволило то, что он находился во встроенных помещениях. Помещения бывшего ТК «Шувалово» распроданы под несколько крупных магазинов. Это говорит о том, что концепция 90-х годов уже полностью себя исчерпала. Когда на рынке стали появляться концептуальные ТЦ, Адамант изменил формат своих комплексов. Сейчас в Петербурге открыто несколько торговых комплексов «Адаманта» нового формата например, ТЦ «Норд» и ТЦ «Заневский каскад». Они построены по одному принципу: круговая планировка, два-три якорных арендатора, развлечения на последнем этаже. Так называемая «круговая планировка» используется, чтобы обеспечить равномерный поток покупателей. За счет этого можно обеспечить равномерные арендные ставки. Однако и этот формат уже признается специалистами недостаточно качественным и современным. Например, специалисты отмечают, что новые комплексы «Адаманта» отличает неудачная логистика и навигация. Максимальная экономия места, тупиковые проходы и небольшая нарезка площадей сегодня признается недостаточно удачным решением для современного торгового центра. На данном этапе развития рынка специалисты склоняются к мнению, что концепция торгового комплекса должна быть уникальной, а не растиражированной.

Общие принципы

Учитывая длительный опыт развития торговых центров в мире, можно выделить несколько основополагающих принципов, которые верны во всех случаях и для всех типов торговых центров: Первое и самое важное – концепция любого комплекса должна отталкиваться от потребностей и желаний целевых групп потребителей, на которые комплекс ориентирован. Этому подчинено все остальное: подбор арендаторов, архитектура и дизайн, организация пространства, способы и методы продвижения комплекса и т.д. Внешние архитектурные решения обеспечивают формирование потребности посетить данный комплекс. Учет требований арендаторов также необходим: транспортная доступность, наличие и удобство пользования дебаркадером, высота потолков, наличие открытых планировок арендуемых помещений, количество доступных энергоресурсов и многое другое. Эти основные принципы формирования концепции торгового центра в каждом конкретном случае выражаются в определенных решениях. Так, например, торговые центры в Америке часто могут иметь очень непритязательный внутренний дизайн и использовать дешевые отделочные материалы, тогда как в России потребитель чаще ожидает «более дорогостоящих» решений. Так же, если в России покупатели, чаще всего не поднимаются выше четвертого уровня торгового центра, в странах Азии вполне успешны 14-уровневые торговые центры

Качество не везде одинаково

Центральной тенденцией на сегодняшний момент является усиление конкуренции вследствие ввода качественных объектов. Под качественными торговыми площадями подразумеваются торговые центры с продуманной концепцией, грамотным подбором арендаторов и правильно выбранным форматом. Общепринятыми критериями качества торговых комплексов являются:

• площадь комплекса более 3000 кв.м.
• ввод объекта в эксплуатацию не ранее 2000 года
• обязательное наличие якорного арендатора
• современное техническое оснащение
• продуманная внутренняя логистика и функциональное зонирование

Требования к качественным торговым помещениям на рынке меняются довольно быстро. Например, по данным на 2003 год, объем ввода качественных торговых площадей на рынок Москвы составлял около 240 тыс. кв.м. Однако, если пересчитывать эту цифру сегодня, исходя из современных требований к качественным торговым помещениям, получается, что объем ввода на 2003 год составил всего лишь 180 тыс. кв.м. Требования к качественным торговым площадям могут отличаться в зависимости от региона. Так аналитики компании Becar считают некорректным подходить к региональным рынкам с требованиями к качественным площадям, предъявляемым в Москве и в Петербурге. Рынок торговой недвижимости Петербурга примерно на 2 года отстает от московского. Региональные рынки в свою очередь примерно на два года отстают от петербургского. Исходя из этих данных аналитики компании Becar, рассчитывая объемы рынков торговой недвижимости регионов, предлагают считать за качественные торговые площади в регионах объекты, удовлетворяющие любым 3 из 5 вышеперечисленных параметров.

Петербург: когда ожидать насыщения?

В отличие от региональных рынков, сегодня большая часть торговых площадей, вводимых на рынках Петербурга и Москвы, относятся к категории качественных, с продуманным зонированием и четкой концепцией. Так, по данным аналитиков компании «Бекар. Консалтинг» в 2005 год 93% введенных в Москве торговых площадей относились к категории качественных. По Петербургу показатели скромнее: 74% качественных торговых площадей из общего объема ввода. В течение последних нескольких лет прослеживается тенденция к уменьшению объема ввода новых качественных торговых площадей в Санкт-Петербурге. Участники рынка говорят о том, что уменьшение объема ввода может свидетельствовать о возможном насыщении рынка торговой недвижимости Петербурга. Теорию о близости петербургского рынка к насыщению подтверждает и некоторое увеличение времени заполняемости части ТЦ, а также стабилизация арендных ставок. Но многие факторы говорят о том, что это предположение не совсем верно. Например, общая обеспеченность населения торговыми площадями по Петербургу пока невелика и составляет 225 кв. м/на тыс. жителей (в Восточной Европе – 470 кв. м/на тыс. чел., в крупных европейских столицах более 1 тыс. кв. м на 1 тыс. чел.). В пользу потенциала роста петербургского рынка торговой недвижимости говорит и планируемый выход на рынок ритейла Санкт-Петербурга крупных западных игроков («Stockmann», «Auchan» и др.). «Уменьшение объемов ввода торговых площадей, которое наблюдается в Петербурге на протяжение последних двух лет, объясняется не насыщением рынка, а задержкой сроков ввода из-за недостаточного финансирования строительства, – говорит директор по консалтингу компании Becar Олег Спивак. - Так в течение 2005 года в Петербурге ожидался ввод 420 000 кв.м. качественных торговых площадей в ТЦ Санкт-Петербурга. Но по сложившейся тенденции рынка реальные сроки ввода часто отстают от заявленных. Поэтому на конец 2005 г. было введено в эксплуатацию лишь 60% от заявленного объема ввода». В соответствии с заявленными сроками строительства, в 2006 году в Петербурге ожидается объем ввода на уровне 1,3 млн. кв. м. торговых площадей. Но, учитывая, тенденцию задержки сроков ввода заявленных площадей, аналитики компании Becar прогнозируют действительный объем ввода в 2006 г. на уровне 450 -650 тыс. кв. м. Общий объем предложения торговых центров на рынке Санкт-Петербурга в конце 2006 года оценивается примерно в 1,6 млн кв. м. Аналитики полагают, что насыщение рынка произойдет не раньше, чем будут введены все заявленные на сегодняшний день проекты – то есть через 2-3 года. После насыщения рынка можно будет говорить о принципиально новом этапе развития – период реконцепций существующих торговых комплексов.